Locazione (parte 1): cenni normativa

L’ex art.1571 del Codice Civile definisce la locazione il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altro una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

La locazione è un contratto consensuale avente effetti obbligatori che attribuisce al conduttore (inquilino), verso corrispettivo, il diritto personale al godimento di un bene, mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo.

Locazione (parte 1): tipologia di contratto

Sulla base della normativa speciale, ed in relazione al concetto di destinazione d’uso della cosa locata, si possono distinguere due tipologie di contratti:

  • Le locazioni ad uso abitativo (L.431/98 e L.392/78)
  • Le locazioni ad uso diverso dell’abitazione ( L.392/78)

Locazione ad uso abitativo (L.431/98 e L.392/78)

Con la Legge 431/98, entrata in vigore in data 31/12/1998, il legislatore ha riformato organicamente la disciplina delle locazioni ad uso abitativo, lasciando inalterata la disciplina sulle locazioni ad uso commerciale, abrogando la legge sull’equo canone e riformando il settore delle locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, con esclusione della sublocazione che ancora oggi sono regolati dalla legge 392/78.

Il legislatore del 1998 ha delineato due tipi di contratto:

  • Contratto di locazione a canone libero (c.d. ordinario)
  • Contratto di locazione a canone vincolato (c.d. agevolato)

Le distinzioni fondamentali tra le due categorie di contratto attengono essenzialmente al canone e segnatamente alla sua determinazione, alla durata del contratto ed alle agevolazioni fiscali.

La determinazione del canone nei contratti ordinari è libera, mentre nei contratti agevolati è predeterminata sulla base di accordi definiti in sede locale dalle rispettive associazioni di categoria.

La durata nei contratti a canone ordinario non può essere inferiore ad anni quattro rinnovabili per altri quattro anni, mentre nei contratti agevolati la durata non può essere inferiore ad anni tre più due.

Le agevolazioni fiscali per il locatore valgono solo per i contratti agevolati (cedolare secca a canone concordato).

Locazione ad uso diverso dall’abitazione (L.392/78)

Le locazioni ad uso non abitativo sono regolate principalmente dalla Legge n.392/78 in particolare dall’art. 27 e dall’art. 42 individuando l’attività esercitata nell’immobile concesso in locazione.

La durata minima del contratto di locazione non può essere inferiori a sei anni rinnovabili per altri sei anni per alcune attività, mentre non può essere inferiori a nove anni rinnovabili per altri nove anni per altre attività.

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